מאת: עו”ד ליאב מלמד
בהליך מיסים ו”ע 34577-08-17 בבית משפט המחוזי בת”א נדון עניין בו עורר הגיש ערר על החלטת המשיב שקבע, כי נכס שמכר אשר מוגדר על פי חוקי התכנון והבנייה כ”מחסן” ו”חדר כביסה”, איננו בבחינת “דירה” או “דירת מגורים” ולכן חישוב מס השבח צריך להיעשות באופן רגיל ומיטיב פחות. העורר טוען, כי בנסיבותיו של מקרה זה, על מס השבח להיות מחושב כמס ליניארי – הזהה למס על מכירת “דירת מגורים מזכה, זאת מאחר והנכס מזה שנים רבות הוסב לשימוש במגורים על ידי התקנת המתקנים הדרושים לכך – כל זאת מבלי שנעשה כל שינוי במעמד התכנוני של המקום..
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קבעה כלהלן:
יו”ר הועדה השופט ה. קירש
הגדרת המונח “דירת מגורים” שבסעיף 1 לחוק מורכבת מיסודות אלה: הנכס הנדון הוא “דירה” או חלק מדירה; בניית הדירה הסתיימה; הדירה היא בבעלותו או בחכירתו של אדם יחיד; הדירה איננה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה; מתקיים לגבי הדירה לפחות אחד משני תנאים אלה: היא משמשת למגורים או היא מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה.
במקרה הנוכחי, ארבעת היסודות האחרונים אכן התקיימו. אך יחד עם זאת, היסוד הראשון הנ”ל איננו מתקיים במקרה זה והנכס כלל איננו בבחינת “דירה”. המונח “דירה” איננו מוגדר בחוק; יש לפרש את המילה “דירה” בהקשר חקיקתי זה כמורה על נכס מקרקעין מסוג מבנה, אשר בעת מכירתו השימוש בו למגורי אדם מותר על פי דין.
אין בפנינו “דירה”, ולא כל שכן “דירת מגורים” או “דירת מגורים מזכה”; אין בשימוש בפועל לצרכי מגורים על פני שנים רבות, אפילו עשרות שנים, כדי להעלות או להוריד – השימוש הממושך איננו “מכשיר” את נכס כ”דירה” אם אין הוא דירה לפי המבחן המוצע.
חבר הועדה צ. פרידמן
יש לדחות את הערר מטעם תקנת הציבור “שלא יהא חוטא נשכר”, לפיה אין זה ראוי שמפר חוק ייהנה מפירותיו.
חבר הועדה מ. לזר
מהות או זהות הנכס לעניין חוק מיסוי מקרקעין לא נקבעת אך ורק על פי נסח הרישום בפנקס הזכויות במקרקעין, וכי כל עוד לא שונה המצב התכנוני החוקי יש להיצמד לנסח הרישום בפנקס הזכויות במקרקעין. יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו הספציפיות. במקרה הנדון הנכס איננו עונה על הגדרת “דירה” גם במשמעות הרגילה והפשוטה.
לסיכום: הניסיון למצוא “פירצה” בחוק לא צלח, נקבע כי נכס ששימש למגורים בניגוד לדיני התכנון והבנייה, איננו יכול להיחשב כ”דירת מגורים” לצורכי מס, ולכן יישללו במכירת נכס כזה הטבות המס.
ליאב מלמד הוא עורך דין ומרצה בתחום החשבונאות, המתמחה בין היתר בהיבטי מיסוי, תאגידים, עבירות צווארון לבן ומקרקעין.
– אין באמור לעיל כדי למצות את מגוון הסוגיות העולות בכל מקרה ומקרה, ואנו ממליצים לא להסתפק באמור, ובכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי –