מדובר בנכסים לא שיגרתים, עם מאפיינים ייחודיים אשר מחייב התייחסות מיוחדת לצורך קביעת שווי של הנכס.

לדוגמא: בתי יוקרה, בתי מלון, בתי אבות, תחנות דלק, בתי מגורים לשימור, נכסים
נדירים.

שומה לנכסים מיוחדים מצריך שמאי מקרקעין עם ניסיון ומקצועיות, כדי לראות את הנכס בחשיבה לא שגרתית ולקחת בחשבון את מכלול הגורמים שמשפיעים על השווי.

בעסקאות לרכישת נכסים מיוחדים מחירם גבוה, לכן, לא כל קונה פוטנציאלי רוכש את הנכס, אלא קונה מיוחד.